投建运一体化机制通过微利定位、长期合作、精细服务，推动实现民生、治理、经济三重价值有机统一
坚持问需于民，将居民“想要的”与改造“能做的”精准对接，有助于科学布局消费场景，确保经营性业态顺利运转
只有与居民同向而行，让居民得到实惠，项目才能持续运行，为长周期运营管护打下基础
文 |《瞭望》新闻周刊记者 张康喆 李思远
飞线缠绕成网、闲置空地私搭乱建……以前，这样的情况在位于湖北省宜昌市西陵区的刘家大堰社区日常可见。
刘家大堰社区始建于20世纪90年代，占地1320亩，拥有6个小区、58栋楼、6000余名居民，一度基础设施老化、公共服务短缺。该社区在2008年和2021年进行过两轮改造，但效果未达预期。
2020年7月，国务院办公厅就全面推进城镇老旧小区改造工作下发指导意见，提出“推动社会力量参与”，明确要求“吸引各类专业机构等社会力量投资参与各类需改造设施的设计、改造、运营”。
2024年5月，中国建筑第三工程局有限公司（以下简称“中建三局”）与宜昌市西陵区人民政府签下3年建设、20年运营合作协议，在刘家大堰社区探索实践“投建运一体化”模式，从开发一次性获利转向综合服务运营，实现微利可持续；通过摸底调研，将居民需求转化为建设清单；盘活闲置资源，依靠社区经营性收入支持后续管护。
“央企参与，提高了社区前期改造和后续运营的顺畅性和稳定度。社区与企业长期绑定、共同成长、风险共担、利益共享，有助于在细水长流中实现对民生温度与商业盈利的兼顾。”湖北省宜昌市住房和城市更新局办公室副主任王凌志说。
今年1月，刘家大堰社区新一轮提档升级改造建设提前完成，废弃车棚更新成智能充电棚，闲置的废弃仓库变身健身中心……在居住环境改善提升的同时，9000多平方米的闲置空间被盘活，建设起邻里中心、社区食堂、生鲜超市、托管中心等14项服务设施，有效满足居民日常需求。
刘家大堰社区党委书记严明容介绍，小区改造后，至少有20户居民搬回来住，小区楼房的月租金相较改造前上升了200元左右，二手房交易价格每平方米上升了200～500元。
刘家大堰社区组织小区学生在邻里中心观看《今日说法》（2026 年 2 月 2 日摄） 受访者供图
变“快进快出”为微利可持续
过去，老旧小区改造依赖公共财政投入，建设方“快进快出”，较少关注改造后运营情况。刘家大堰社区实行的“投建运一体化”机制，侧重微利可持续，为老旧小区改造和城市更新提供长效解法。
首先，优化投入结构，从政府财政包揽转向激发社会资金活力。
引入社会力量，能有效减轻财政压力。对中建三局来说，参与刘家大堰社区这样的老旧小区改造，也为企业转变经营思路、拓展业务赛道搭建了“试验场”。
中建三局宜昌城市运营项目部（以下简称“项目部”）项目经理何玉飞说，“投建运一体化”模式有助于推动企业从单一工程承包商向城市综合服务运营商转型，依托项目全周期服务延伸产业链条，有效拓展持续盈利空间，更好适应城市存量提质增效的发展需求。
其次，创新收益模式，瞄准长期共生，深耕长效运营。
中建三局提供的数据显示，改造工程启动两年多以来，已在刘家大堰社区投入建设资金约1620万元；未来20年间，运营投入预计8837万元，预计总收入为11419万元，大约在第11年时实现收支平衡，预计最终盈利为962万元。
“投建运一体化”模式重在长周期持续深耕，年均仅有几十万的微利，但只要后续运营得当，企业就可以从中获得稳定的可持续收益。
从收入构成看，项目部作为运营方，自营收入构成基本盘。例如，通过停车收费、物业收费、健身房和食堂等的经营收入，覆盖社区日常运营中的人员薪酬、设施维护等基础成本。在此基础上引入外部商户联营，参与优质业态收益分成，拓宽收入渠道。
“老旧小区改造不是简单的物理修缮，投建运一体化机制通过微利定位、长期合作、精细服务，推动实现民生、治理、经济三重价值有机统一，为更多老旧小区改得好、可持续发展提供借鉴。”王凌志说。
刘家大堰社区组织居民在社区停车场举办百家宴活动（2025 年 12 月 26 日摄） 受访者供图
问需于民促焕新“长青”
“投建运一体化”模式下，坚持问需于民，将居民“想要的”与改造“能做的”精准对接，有助于科学布局消费场景，确保经营性业态顺利运转。
摸底式调研，让居民成为改造主角。刘家大堰社区现有居民2728户、6032人，项目部联合社区党组织、居委会，发放1500多份调查问卷、组织126场坝坝会，收集到解决停车难、扩大公共活动空间、管网更新、飞线入地等378条诉求，并据此设计改造方案，确保每一项改造都源于民意、回应民需。
结合居民特征，回应全龄段需求。经统计，刘家大堰社区的青年、老年、儿童人口比例为6︰3︰1。基于此，改造团队聚焦全龄友好，实施针对性改造，让不同年龄段居民都能享受便捷服务。
面向老年群体，对楼梯扶手、凉亭座椅等既有设施进行防滑防撞、无障碍升级；增设休息区域、紧急呼叫装置，更安全便捷。面向儿童群体，建设专属行走步道、游乐区，并配备安全防护设施、加装感应照明装置。面向青年群体，匹配常见生活场景完善充电桩、健身房等配套设施等，并引入专业托育服务，解决家庭照护难题。
项目部和刘家大堰社区立足既有条件，通过场地错峰共享、分龄使用等方式回应不同人群需求。例如，对拆违清杂后腾出的公共空间做动态化功能设计：日间布设休憩点位，作为居民社交休闲场所；夜间则设置临时车位，提升存量资源利用效率。
“聚焦居民需求、补齐服务短板，把惠民实事做到居民心坎上，让大家乐于跟运营方良性、高效、长期互动，老社区的‘焕新’才能‘长青’。”刘家大堰社区居民徐先生说。
用好社区每一寸空间
“长达20年的运营合作协议，意味着对于社区里的每一个公共空间、每一处服务设施，我们都不会一建了之或者弃之不用。”何玉飞说。
记者在刘家大堰社区看到，项目部通过功能置换、设施嵌入等方式，推动空间从低效、无用变得有用、好用。
激活微小空间。原本是社区闲置资产的废弃仓库被改造为健身房，80平方米的空间内配备跑步机、力量器械等专业器材，以每年518元的价格对外开放，既满足居民的就近健身需求，又为社区运营补充了现金流。
单一空间复合化。占地3220平方米、曾经闲置两年的菜场被改造为“中建·星邻”邻里中心，集社区食堂、生鲜超市等于一体，还配有咖啡轻食区、图书角和观影区等，不同功能区域实现客流互通、收益叠加，日均服务居民超500人次。
边角地再开发。项目部利用楼栋周边低效用地380平方米面积，嵌入式投建新能源汽车充电桩、电动自行车充电桩、自助售卖机、自助打印机、自助饮水机等。
此外，社区入口处500平方米的人行道被打造成“网红市集”，设置文创售卖、手工艺制作、特色小吃等15个摊位，通过轻资产运营激活社区商业生态。“社区临近CBD商圈，合理布局业态、打造特色场景，有助于聚人气、添活力。”何玉飞说。
目前，刘家大堰社区的碎片化空间已被重组、优化为“一轴四团”格局：贯穿社区主干道的“底商服务轴”侧重商业属性，引入便利店、餐饮、零售等业态，培育居民消费习惯，创造稳定收益；散落在小区各个角落的社区客厅、氛围风貌、文化休闲、生活服务四大“组团”则以公益属性为主，提供养老、托育、文化、健身等平价服务，满足居民日常公共服务需求。
改造完成至今已有5个月，商业收益反哺公益服务的良性循环正在形成。例如，在社区口袋公园设置智能售卖机器，在不同季节引入咖啡、轻食等零售业态，靠人流带动商业转化，收益用于公园维护；社区食堂推出老年低价套餐、青年小碗菜，并开展承接社区小型聚餐、便民配送等增值服务，以商业补公益、以公益聚人气。
严明容介绍，改造也对社区志愿服务品牌起到了正向激励作用。布局商业业态时，项目部主动为社区新成立的“敲门嫂社区服务社”提供场地，并支援部分装修材料。此后，服务社面向社区居民推出10元剪发活动，累计服务超2000人次。此外，项目部还提供健身房、食堂等场所的消费抵扣券，供社区做志愿服务积分兑换使用，让志愿者为民服务更有动力。
“在这种类型的老社区改造中，企业集投资、建设、运营功能于一体，必须统筹算好经济账和民生账。只有与居民同向而行，让居民得到实惠，项目才能持续运行，为长周期运营管护打下基础。”何玉飞说。■
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